商業デベロッパーの話とか

商業施設とかアパレルとか食物販とか

運営者情報

■屋号
Island Tech

 

■所在地
東京都渋谷区神泉町11-5 メゾン・ド・ヴェレ渋谷1006号

 

■連絡先

090-7423-6688

island.tech.2018@gmail.com

【商業施設とEC】オムニチャネル化の深刻な闇・・・

【図1】

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こんにちは、去年のMA-1の売り行きは異常だったと思いますが、そもそも、MA-1は、高度上空を飛ぶパイロットにとって はなくてはならない防風、防寒性に優れた、完成度の高いフライトジャケットだったことは知られてませんよね。

今日はアパレルに関するEC市場の台頭と賃料負担率の考え方についてです。

 

■EC市場について

アパレル産業のネットとリアル(実店舗)を含めた全商取引は、13兆9954億円。そのうちECサイトなどの電子取引されているものが、1兆5297億円です。ですからアパレル産業のEC化率は10.93%と言えます。

1兆5297億円(EC取引総額) / 13兆9954億円(全アパレル取引総額)= 10.93%(EC化率)

アパレルのEC化率は対前年比10.5%上昇している他、物販系分野内での構成比率は15.29%で最も高く、アパレル産業は継続的にEC化率が進んでいる分野なんですよ。

 

■アパレル企業のEC化率について

アパレル各社のEC戦略とEC化率

http://digitalbusiness.jp/2017/11/apparel-ec-01/

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ご覧の通り、EC化率は6%~15%=EC売上は200億~400億がボリュームゾーンとなっております。この中でもほとんどの企業がEC売上高ベースでは、10%以上の昨年比UPをしております。

 

■なぜ、ECに注力するのか?

答えは単純で、顧客管理の一環のためです。上記の記事中にもCRMについて、取り組んでいると記載があった企業が多いかと思います。やはり、顧客との接点強化=1日にそのブランドと触れる、考える回数をどう増やすかが、情報洪水時代のテーマとなっており、言わずもがな、店舗だけのプロモーションでは、限界があるためなのです。

ちなみに、某大手アパレルによると、EC・店舗のみ利用する顧客よりも、両方を利用する顧客の方が年間購入額が3倍という結果が出てます。ただ、EC化率が高まれば高まるほど、各社が大変危険な状況になると商業デベの立場として考えています。

 

■それは何で?その前に商業施設での賃料の決め方

唐突ですが、商業施設では、出店時もしくは契約更新のタイミングで、どのように賃料を決めるのかを説明します。

①フロア売上、館売上など鑑みて、テナント側に売上予算を提出してもらいます

⇒それが最低基準売上という扱いとなり、テナント側が館側に担保する売上となります

⇒商業側にとっては、1坪あたりの売上が重要で、重要な指標です

②それに対しての固定賃料を設定する(最低基準売上の18%前後)

⇒売上に対する賃料負担率18%は店舗側の全体収支の中では平均的な数値です

⇒ただ、最低保証売上がクリアできなかった場合、賃料負担率は増大し、単店の収支が悪化します

③最低基準売上を超過した分に対して歩合賃料の設定をする(場合による)

⇒つまり、館で獲得した顧客を自社通販に流して、通販売上が増え、ブランド全体で儲かってても、商業側にとっては、店舗に売上計上されないので、まったくメリットが無いんですよね。

 

例としては下記となります

①40坪の店舗で、売上予算:月1,000万円(坪売上25万円)だとします

②固定賃料は月180万円(坪当たり45,000円)=賃料負担率18%

③歩合賃料は月1,000万円以上~超過した分に対して10%

 

■本題:EC化率が高まると何が悪いのか?

①各店舗の顧客の多くが店舗を介して、獲得しています

⇒接客、内装で表現する世界観、ボディの打ち出しなどがきっかけで店舗を知り、商品を購入し、ブランド感が伝わり、ファンになります

②その顧客に対して、ポイントカードやアプリなどを通じて、自社通販での購入を促します

③店舗に来ても持ち帰るのが面倒なので、通販で購入する人が増えます(ショールーミング化)

④しかし店舗には、売上計上されず、昨年対比での売上はどんどん下がっていきます

⑤さらに店舗側は店舗と通販の事業部が分かれているので、軋轢が生まれます

⑥店舗事業部は単店での収支に追われているので、SCに対して、売上が下がっているのだから家賃を下げろ!と主張します(ブランド全体の売上は上がっているのに・・・)

⑦それに対して、賃料を下げても下げても、店舗の顧客は通販に流れる一方なので「単店単位での売上は下がっていきます」

⇒ブランド全体の売上は良くなっているケースが多いです

⑧結果、通販事業部の声が強くなり、店舗の規模縮小=退店を促すようにあります

⑨店舗が少なくなった結果、新規顧客の開拓が弱くなり、顧客が離反していき、大幅に業績悪化するというパターンが多いです(Ex.T〇Iホールディングスetc)

 

■対策

EC化率20%以上で、かなり危険ラインだと思いますので、商業デベの立場として、それに危機感を持っていない企業との付き合い方は一考すべきかと思います。業績が悪くなる要素が大きいですからね。

 

また、デベ側は賃料負担率に代わるような賃料設定方法を考えるべきだと思います。入店数?会員獲得数?オペレーション的に非現実的だとは思いますが、このままだとテナント側有利な状況が続ていくので、業界全体で検討していきたいですね。。。

【デパ地下】もはや伝説の伊勢丹新宿店

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こんにちは、「濃いめのカルピス」を飲んだら想像以上に濃すぎて、

水道水を入れたところ、今度は薄すぎて飲めなくなった者です。

本日は伊勢丹新宿店のデパ地下について、まとめています。

 

 

■消費者の賛美

さすが、この百貨店は、他店と比べて、格が違うと思った。同じデパ地下なのに、駅前の他店とは、レイアウトや入っている店の格が違うのか、セレブ感が凄い。セレブはこの雰囲気で値段を気にせずに買い物しているのかな。

 

たまに行ってます。地下の食品売り場は、和菓子や洋菓子がたくさんあって見ていても飽きません。買ったときにもらえる紙袋は、おしゃれな感じがしていいと思います。新宿三丁目駅の改札を出るとすぐなのでアクセスが便利です。

 

友人の家を訪問するので、お土産を買うためによりました。
いろいろと美味しそうなものや変わったものがあって、見ているだけで楽しい場所です。そのなかで、今回はオリーブオイルを購入しました。
種類が沢山あり、味も様々、味見もできて、二種類のオリーブオイルを購入しました。ソムリエのような詳しい店員さんがいて、いろいろ説明していただきました。
また、野菜売り場で果物のように甘いトマトを勧められ、こちらも購入しました。
いろいろなものが揃うので、プレゼントなどを選ぶのによいお店です。

 
 
伊勢丹新宿店のデパ地下は贈答品を購入するもよし、自家消費用のお惣菜を買うのもよし、ちょっとしたギフトを買うのもよし。伊勢丹新宿店ならではの食料品が楽しめます。
 

■贅沢すぎる売り場構成

f:id:pjmanagement:20171119123651j:plain・テーマは「マーケットスタイル」「和のスタイル」「洋のスタイル」・出入り口が2か所あり、床面積が広いが、わかりやすくテーマを設けている・真ん中にお素材やお弁当を集積しつつ、その導線上で、ギフト購入を促している・売り場効率重視のためか、イートインスペースは非常に少ない・実演販売もちらほらあり・統一什器で伊勢丹らしい世界観を演出している・言わずもがな、和・洋・中、新旧の良さがミックスされたワクワク空間 
ここからは、個人的な見解で選んでいる自家消費用の厳選売り場をご紹介いたします。 


■イッツサンドイッチマジック(わがままバーガー)

全国的に有名なベーカリー「アンデルセン」が展開するサンドイッチの専門店で、素材の持ち味を最大限に生かすサンドイッチ用のパンを徹底的に追求し、具材にも並々ならぬこだわりを持っているそうで、多種多様な商品がラインナップしています。
一日に200本以上売れるという超ヒット商品で、見た目のかわいさからお子様にも大人気の「スタミナプチバーガー」。パーティや手土産にもぴったりなので、覚えておくとあらゆるシーンで大活躍しそうです。ほかにも「三元豚の厚切りカツサンド」や「マジックステッキサンド」などおいしそうなメニューが勢揃い!

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 とにかく可愛い。そして美味しいの両軸を実現させてくれる素敵なお店です。ピクニックにもっていけば人気者になること間違いなし!!! 


■味の浜藤(そういうのアリなんだ)

白身魚のすり身とスーパースイートコーンを合わせて油で揚げた「もろこし揚げ」がランクイン。おやつ感覚で食べられるので小さなお子様に特に人気の商品だそうです。お酒のおつまみにもおすすめ。
 すり身30gに対してコーンが70gと、ゴロゴロ食感が楽しいやみつきになるひと品。通常のものよりも2倍以上糖度が高いと言われる「スーパーコーン」を使用しているそうで、自然な甘みが魚のすり身と絶妙にマッチしています。ケチャップをつけても美味!


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おやつ感覚で食べられるところポイントですよね。トウモロコシ好きの私は毎回いった時に必ず購入しています。お酒にも合うので、good!!! 


■いもたまや(反則な組み合わせ)

 関西、関東圏の百貨店を中心に17店舗を展開している「サラダカフェ」が、2017年3月、伊勢丹新宿店のデパ地下に「いもたまや」をオープンしました。じゃがいもとたまごを​メインの​素材とする和のおかず専門店で、江戸時代に流行した「百珍料理」をヒントにしたメニューがメインだそうです。
「いももち」は、北海道産のじゃがいもをつぶし、半熟の煮卵を包んで蒸し上げたひと品です。モチモチの食感と弾力のある歯ごたえがクセになる味わいだそうで、老若男女問わず大人気商品とのこと。どこか懐かしさも感じる素朴な味わいのお惣菜です。

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 芋と卵というスペシャリティな組み合わせの美味しさは、ご賞味いただかなくともわかると思います。
 


 ■賛否両論 笠原商店(450円の巨匠)

日本料理の巨匠・笠原将弘氏が手掛ける人気和食店「賛否両論」。そのお総菜専門店が2017年3月に伊勢丹新宿店にオープンし、早くも話題のお店となっています。本格的な創作和食が気軽に味わえると評判で、伊勢丹新宿店限定のショップです。
栄えある第1位にランクインしたのは、ハンバーグの中にアボカドが入ったとっても斬新なメニューです。ジューシーな牛肉のうま味とクリーミーなアボカドが見事に融合した女子受け抜群のひと品。ソースには八丁味噌ブレンドしているそうです。

 f:id:pjmanagement:20171119132253j:plainこれも絶対にご賞味ください!1個あたり891円と割高ではありますが、かなりサイズが大きいので、2人で1個で十分だと思います。裏を返せば、440円ぐらいで巨匠の自信の逸品が食べられる!それが伊勢丹クオリティです。

 

とても幸せな調査でした。僕自身もまだまだ勉強中のため、もっと食べて、もっと通って、伊勢丹デパ地下の魅力を発信していきたいです^^

【書評】なぜデパ地下に人が集まるのか?

 

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https://www.amazon.co.jp/なぜデパ地下には人が集まるのか-PHP新書-川島-蓉子/dp/4569701965

 

こんにちは、運動しよう運動しようと思って、早3年の者です。

初投稿ですが、書評です。

悶々としていたデパ地下に対する謎が解明できた非常に面白い本でした。

このままなし崩し的に書評ブログになるじゃないかと恐怖で震えている。

 

 

 

 

■デパート豆知識

・デパート発祥地はパリの「ボンマルシェ」

⇒「新しい商店、流行品店」産声を上げていた

・「何かあるかな」という気分で訪れてみて、

    思いもかけないものに出会える良さのがデパートの良さ

■デパ地下の大前提

・デパ地下は訪れる人が最初に足を踏み入れる売り場(地下鉄と直結)

・第二の玄関として機能するようになっている

・だからこそ伊勢丹新宿はエントランス明るく開放的なデザインに改装した

⇒特に三丁目川の入り口は階段沿いに斜めのガラス張りの箱を設けて、

 スロープ状にボトルを並べ、目を引く上質さとモダンさをイメージづけている

松屋銀座店のエントランスも面白い

⇒小さなディスプレイで商品の組み合わせや見せ方が秀逸

■デパ地下のカジュアル化

・デパートの地下に商品売り場ができたときは贈答品がほとんどだった

⇒冠婚葬祭の時に包装紙に包み、熨斗紙を付け、筆書きで名前を入れ、渡す

・その後、贈答需要から自家需要へ変化した(カジュアル化)

・いち早くそれを掴み、改装したのは西武食品館だった(1982年)

⇒その時のコンセプトは「デイリーズベストの徹底追及」

⇒バブル絶頂期でもあり、日常への提案がうまくいかなかった

・そこからバブル崩壊し、男女雇用機会均等法が施工され、働く女性が増えた

・東急東横店の地下1階「Food Show」オープン(2000年)

⇒思い切ってデイリーに振り切って改装した(日常的なお惣菜)

⇒働く女性が増えたため、OLや主婦をはじめ、大きな支持を得られた

■デパ地下の魅力

・''まちを歩いている感覚’’に似ている点

・表通りにどっしりとした構えで出している店舗もある

・裏通りにひっそりで佇んでいるマイナーなブランドもある

・あらゆる物がずらりと並んでいる。そんな魅力がある

■デパ地下はトレンド発信基地

・まだ知られていない新しいアイテムやブランドがデパ地下起点で広がっていく

・「うふプリン」も目黒の柿の木坂で個人が小さくやっていた

・東急百貨店のフードショー改装の目玉として、出したところ大ヒットした

・フランス発の「アンリ・ルルー」も伊勢丹新宿店の催事に登場したところ

 「ヨックモック」が日本パートナーとなり、定番としてショップを構えた

⇒孵化装置という役割はデパ地下とファッションビルと似ている

 ■スイーツとファッション

・原宿のマリオンクレープ、青山のハーゲンダッツ、渋谷のアフターヌーンティー

・ストリートファッションとスイーツが一体となって発信されていた

⇒渋谷、原宿、青山に繰り出す時にアイス、クリームは欠かせない存在となった

■国内外の有名ブランドのパンが揃う

伊勢丹新宿店「メゾンカイザー」「アンデルセン

銀座三越店「ジョアン」

松屋銀座店「浅野屋」

日本橋高島屋フォション

・東急東横店「ドゥ マゴ」

⇒大半は海外の老舗ブランドか百貨店オリジナルブランド

・さらに百貨店のパンは対面販売で選ぶ楽しみがある

■所感

・デパ地下の日常提案と政治、経済の流れが大きく影響していたのは驚いた

・地下道の入り口は確かに消費者との接点が多いので、大切だよね

・デパ地下は、孵化装置と聞くとワクワクする

⇒商業施設でこういう事ができている場所は日本にないよね

・ファッションとスイーツが一体となって発信できる

 街にするにはどうしたらいいのだろう?

・年内はデパ地下に行きまくろうと思う!

・兎にも角にも、非常に勉強になった